Immobilienertragsteuer § Rechtslage & Berechnungsfaktoren

Die Immobilienertragsteuer ist seit 2012 eine Form der Einkommenssteuer und unterliegt damit dem Einkommensteuergesetz (EStG). Im folgenden Artikel lernen Sie die grundsätzliche Definition der Immobilienertragsteuer sowie ihre steuerfreien Ausnahmen kennen. Sie erfahren ebenso, welche Faktoren für die Berechnung ausschlaggebend sind und unter welchen Voraussetzungen auch unentgeltliche Vorgänge zu einer Steuerpflicht führen können.

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Das Wichtigste in Kürze

Die Immobilienertragsteuer kommt bei der entgeltlichen Übertragung von Grundstücken zur Verwendung.
Sie ist nur für entgeltliche Vorgänge verpflichtend.
Bei Ausgleichszahlungen kann es unter bestimmten Voraussetzungen zu einer Steuerpflicht bei Schenkungen und Erbschaften kommen.
Ausnahmen sind die Hauptwohnsitzbefreiung, Enteignungen, bestimmte Tauschvorgänge und die Herstellerbefreiung.
Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Erlös und den Anschaffungskosten.

Rechtslage zur Immobilienertragsteuer

Die Immobilienertragsteuer fällt seit 2012 bei Gewinnen aus Grundstücksübertragungen an und wird durch §§ 30 ff des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt. Sie muss spätestens bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach dem Erhalt des Kaufpreises gezahlt werden. Diese Steuer zählt deshalb lediglich für entgeltliche Erwerbs- und Übertragungsvorgänge. Es gibt auch andere Ausnahmen, in denen die Immobilienertragsteuer entfällt. Solch eine Ausnahme ist beispielsweise die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung. Dies bedeutet, dass die Übertragung der Eigentumsrechte an Häusern oder Wohnungen immer dann frei von der Steuer ist, wenn der Steuerpflichtige dort seinen Lebensmittelpunkt hat. Ebenfalls fallen folgende Veräußerungsvorgänge unter die Befreiung:

Herstellerbefreiung
Enteignungen
Bestimmte Tauschvorgänge

Was wird unter einer Veräußerung verstanden?

Die Veräußerung bezeichnet die Übertragung eines bestimmten Rechts oder einer Sache auf eine andere Person. Die Rechte, die veräußert werden, sind meist Eigentumsrechte. Dies bedeutet, dass sie den Gegensatz zur Anschaffung beziehungsweise zum Erwerb darstellt.

Sind Schenkungen steuerpflichtig?

Wenn einer Person ein Grundstück geschenkt wird, handelt es sich um einen unentgeltlichen Vorgang, da der Geschenkgeber im Gegensatz zu einem Grundstücksverkauf keinen finanziellen Nutzen daraus zieht. Dennoch kann im Zusammenhang mit einer Schenkung eine Immobilienertragsteuer anfallen, wenn derjenige, dem es geschenkt wurde, es anschließend verkauft oder vermietet und sich dadurch einen wirtschaftlichen Ertrag verschafft. Zudem ist eine sogenannte gemischte Schenkung ebenfalls steuerpflichtig, wenn die Gegenleistung, zum Beispiel eine Ausgleichszahlung an Geschwister, 50 Prozent des Grundstückswertes ausmacht.

Beispiel: Immobilienertragsteuer bei einer gemischten Schenkung

Ein Elternteil schenkt nur einem seiner Kinder ein Grundstück im Wert von 200.000 Euro. Dieses zahlt einen Ausgleich von 110.000 Euro an das Kind ohne Grundstück, weshalb von einem Verkauf ausgegangen wird. Daher muss der Elternteil, der es verschenkt hat, 30 Prozent der Ausgleichszahlung, also 33.000 Euro in diesem Fall, bezahlen.

Sind Erbschaft steuerpflichtig?

Im Erbfall verhält es sich ähnlich wie bei Schenkungen, da auch hier oft der begünstigte Erbe den anderen eine Ausgleichszahlung anbietet. Demzufolge ist auch bei einer Erbschaft der Betrag der Auszahlung entscheidend. Im Gegensatz zur Schenkung wird hierbei allerdings auch darauf geachtet, ob der Begünstigte ihn von sich aus zahlt oder ob er aus dem Nachlass direkt kommt.

Wenn also der Ausgleich durch den Nachlass erfolgt, ist von einer sogenannten steuerneutralen Erbschaftsaufteilung die Rede und es muss keine Immobilienertragsteuer bezahlt werden. Im Unterschied dazu ist bei einer Ausgleichszahlung aus dem Privatvermögen die Erbquote, auch Erbteil genannt, ausschlaggebend. Diese bezeichnet jenen Betrag, den alle Erben ohne Vereinbarungen bekommen hätten. Ist die selbst bezahlte Ausgleichszahlung höher als 50 Prozent der Erbquote, ist der Vorgang steuerpflichtig.

Beispiel: Immobilienertragsteuer bei einem geerbten Grundstück

Ein Kind erbt alleine das Grundstück eines verstorbenen Elternteils und möchte einem anderen Erben eine Ausgleichszahlung in Höhe von 70.000 Euro aus eigener Tasche zahlen. Wenn die Erbquote beispielsweise 100.000 Euro ausmacht, ist dies ein steuerpflichtiger Betrag. Bei einem Erbteil von 170.000 Euro würde bei denselben Bedingungen keine Steuer anfallen.

Berechnungsfaktoren der Immobilienertragssteuer

Es fließen unterschiedliche Faktoren in die Berechnung der Immobilienertragsteuer ein. Zunächst muss der steuerpflichtige Gewinn, auch Veräußerungsgewinn genannt, ermittelt werden, der sich aus der Differenz zwischen Veräußerungserlös und Erwerbskosten ergibt. Der Erlös wird in tatsächlicher Höhe angegeben, wohingegen es bei den Erwerbs- beziehungsweise Anschaffungskosten darauf ankommt, ob es sich beim veräußerten Grundstück beziehungsweise Gebäude um ein sogenanntes Alt- oder Neu-Grundstück handelt. Bei Alt-Grundstücken kommt es zu einer pauschalen Ermittlung, wodurch die Erwerbskosten nach einem Pauschalwert angegeben werden. Bei Neu-Grundstücken werden grundsätzlich die tatsächlichen Kosten, möglicherweise angepasst, abgezogen.

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Unterschied zwischen Alt- und Neu-Grundstücken

Ausschlaggebend für die Ermittlung ist der Anschaffungszeitpunkt des Grundstückes. Ein Grundstück, das vor dem 31. März 2002 erworben wurde, zählt in diesem Zusammenhang als Alt-Grundstück, während Grundstücke, die danach angeschafft wurden, zu den Neu-Grundstücken zählen.

Anpassung der Erwerbskosten

Die Anschaffungskosten können bei Neu-Grundstücken angepasst werden. Die Anpassung steht in Zusammenhang mit dem Anfertigungs- und Reparaturaufwand. Diese schmälern den Teil des Veräußerungsgewinns, der nach der Immobilienertragsteuer versteuert werden muss. Dies liegt daran, dass dieser zusätzliche Kostenaufwand die tatsächlichen Anschaffungskosten in die Höhe treibt.

Zum Anfertigungsaufwand zählen ein An- und Zubau, Wohnungszusammenlegungen oder der Ersteinbau von Heizungen und Sanitäranlagen. Der Austausch von wichtigen Teilen des Gebäudes, das Ersetzen von Fenstern und Heizungen oder auch die Wärmedämmung gehören hingegen zum Reparaturaufwand. Für die Anpassung der Erwerbskosten können allerdings nicht die Instandhaltungskosten, wie beispielsweise das Ausmalen der Wände, genutzt werden.

Steuersatz und Abgabenhöhe

Seit 2016 gilt für Einnahmen aus der Grundstücksveräußerung ein spezieller Satz von 30 Prozent. Dieser kann gemäß § 30a des Einkommensteuergesetzes (EStG) durch eine Regelbesteuerungsoption, also durch einen gewollten Wechsel auf den gewöhnlichen Einkommensteuersatz, niedriger ausfallen. Diese Möglichkeit besteht nur, wenn grundsätzlich das Einkommen aus der Grundstücksveräußerung mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent abgegolten/beglichen werden müsste. Die Regelbesteuerungsoption sollte zum Beispiel immer dann in Anspruch genommen werden, wenn der Durchschnitt aller Einkünfte des Steuerpflichtigen nicht die 30 Prozent erreicht.

So kann Sie ein Anwalt unterstützen

Ein Rechtsanwalt übernimmt Ihre Parteienvertretung, welche bei der privaten Grundstücksveräußerung erforderlich ist. Außerdem ist es verpflichtend, dass derselbe Anwalt, der auch die Grunderwerbsteuer für einen Käufer selbst berechnet, auch die eigene Ermittlung der Immobilienertragsteuer durchführt. In diesem Zusammenhang stützt sich der Anwalt bei der Berechnung auf Angaben aus dem Kaufvertrag und anderen erforderlichen Dokumenten. Er übermittelt auch für Sie fristgerecht den zu zahlenden Betrag sowie wichtige Daten hinsichtlich der Grundstücksübertragung an das Finanzamt. Dadurch müssen Sie dieses Geschäft nicht mehr in Ihre eigene Einkommensteuererklärung eintragen. Zudem informiert Sie ein Anwalt für Steuerrecht auch darüber, ob bei einer von Ihnen angestrebten Ausgleichszahlung eine Steuer notwendig ist.

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FAQ: Immobilienertragsteuer

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?

Der Steuersatz beträgt seit 2016 30 Prozent. Da es sich hierbei um einen besonderen Steuersatz handelt, kann durch eine sogenannte Regelbesteuerungsoption auf einen herkömmlichen Einkommensteuersatz gewechselt werden.

Wer muss die Immobilienertragsteuer zahlen?

Derjenige, der aus der Veräußerung des Grundstückes einen Gewinn zieht, also in den meisten Fällen der Verkäufer, ist zur Zahlung dieser Steuer verpflichtet. Auch wenn ein geschenktes oder geerbtes Grundstück im Anschluss an die unentgeltliche Übertragung verkauft oder sich anderweitig ein Gewinn daraus verschafft wird, muss diese Steuer bezahlt werden.

Wann entfällt die Immobilienertragsteuer?

Wenn jemand beispielsweise sein selbst gebautes Haus verkauft, bleibt dies aufgrund der Herstellerbefreiung steuerfrei. Auch bei der Veräußerung des Hauptwohnsitzes muss sie durch die Hauptwohnsitzbefreiung nicht bezahlt werden. Ebenso entfällt sie bei unentgeltlichen Übertragungen muss sie nicht gezahlt werden.

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