Grunderwerbsteuer § Grundsätzliches, Sonderfälle & mehr

Die Grunderwerbsteuer muss bei bestimmten rechtlichen Vorgängen bezahlt werden. Dabei ist es nicht immer einfach festzustellen, welche Faktoren in die Berechnung einfließen. Im folgenden Artikel lernen Sie den grundsätzlichen Anwendungsbereich dieser Steuer sowie deren rechtliche Grundlage kennen. Sie erfahren ebenfalls, welche Bedingungen für die Versteuerung vorliegen müssen und durch welche Faktoren die Bemessung erfolgt.

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Das Wichtigste in Kürze

Sie wird in Österreich durch das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt.
Die Grunderwerbsteuer wird für den Erhalt inländischer Grundstücke angewandt.
Ein Grundstück umfasst den Grund und Boden, die Gebäude und den natürlichen Zuwachs.
Die Steuergegenstände bestimmt § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG).
Die Gegenleistung ist für den Erwerb des Grundstückes unerlässlich.
Die Grundlage für die Bemessung ist entweder der Grundstücks- oder der Einheitswert.
Es gibt Unterschiede zwischen Grundstücken aus dem Grundvermögen und jenen aus der Land- und Forstwirtschaft.

Grundsätzliches zur Grunderwerbsteuer

Die Gesetzesgrundlage für die Grunderwerbsteuer in Österreich bildet das sogenannte Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Dementsprechend müssen erworbene inländische Grundstücke unter gewissen Bedingungen versteuert werden. Der Begriff des Grundstückes wird im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) nach dem bürgerlichen Recht aufgefasst. Dies bedeutet, dass zu einem Grundstück der Grund und Boden, Gebäude, natürlicher Zuwachs und das Zubehör zählen.

Etwaige Baurechte und Gebäude, die nicht für immer auf diesem Grund bleiben sollen, sind ebenfalls einem Grundstück gleichgestellt. Es fällt zudem nicht bei jedem Erwerb eines inländischen Grundstückes dieselbe Höhe der Grunderwerbsteuer an. Wie viel sie für den jeweiligen Einzelfall tatsächlich ausmacht, ist von unterschiedlichen Faktoren wie beispielsweise von der Bemessungsgrundlage oder dem entsprechenden Steuersatz abhängig.

Steuergegenstände im Sinne der GrEStG

Welche Gegenstände im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) versteuert werden müssen, legt § 1 des GrEStG fest. Demzufolge ist die Grunderwerbsteuer bei einer Eigentumsübertragung eines Grundstückes, beispielsweise durch einen Kauf- oder einen Tauschvertrag, anzuwenden. Ebenso müssen Grundstücke, die durch die gesetzliche Erbfolge, durch ein Testament oder aber auch durch eine Auktion bei einem Zwangsversteigerungsverfahren erworben wurden, versteuert werden.

Aber nicht nur bei der Übertragung des Grundstückes selbst greift die Steuer, sondern auch bei der Abtretung des Übereignungsanspruches. Dies bedeutet, dass auch bei der Übertragung des Rechts, ein Kaufangebot für das entsprechende Grundstück zu stellen, eine Grunderwerbsteuerpflicht besteht. Auch folgende Vorgänge sind steuerpflichtig:

Erwerb der Verwertungsbefugnis
Gesellschafterwechsel
Anteilsvereinigung
Anspruch auf Übertragung von mindestens 95 Prozent

Wer ist wann steuerpflichtig?

Die Grunderwerbsteuer ist bereits nach Abschluss des Erwerbsvorganges fällig. Dies ist meist dann der Fall, wenn der Gegenstand und der Preis ausgemacht wurden und es zur Unterzeichnung eines Vertrages gekommen ist. Alle Beteiligten sind prinzipiell dazu verpflichtet, die Steuer zu bezahlen. Dies bedeutet, dass bei einem Grundstückskauf beispielsweise Käufer und Verkäufer sogenannte Schuldner sind.

Es wird bei der Steuerschuld außerdem zwischen auflösenden und aufschiebenden Voraussetzungen unterschieden. Bei einer aufschiebenden Voraussetzung ist die Steuer erst mit deren Erfüllung fällig, wohingegen die Steuer für eine auflösende Bedingung sofort bezahlt werden muss. Diese kann nach dem Eintreten der Bedingung unter gewissen Bestimmungen möglicherweise rückerstattet werden.

Steuerrechtliche Gegenleistung

Als Gegenleistung wird bei der Grunderwerbsteuer jegliche versprochene Leistung verstanden, die für den Erwerb des Grundstückes notwendig ist. Eine Gegenleistung kann also beispielsweise der Kaufpreis des Grundstückes beziehungsweise das Höchstgebot bei einer Versteigerung samt etwaiger zusätzlich anfallender Kosten sein. Auch wenn sich der Verkäufer für das Grundstück ein Wohnrecht einräumen lässt, zählt dies als Gegenleistung seitens des Käufers.

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Bemessung der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer für den Einzelfall wird sowohl auf Grundlage eines Grundstücks- beziehungsweise Einheitswertes als auch auf Basis des Wertes der Gegenleistung berechnet. Der Grundstückswert kann durch das Pauschalwertmodell, durch einen geeigneten Immobilienpreisspiegel sowie durch einen Nachweis des geringeren gemeinen Wertes eines Grundstückes kalkuliert werden.

Es gibt keine Vorschriften, weshalb jede dieser drei Varianten für die Ermittlung verwendet werden kann. Der Einheitswert wird immer vom Finanzamt bestimmt. Prinzipiell wird der Grundstückswert herangezogen, wenn es sich um kein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück aus dem Grundvermögen handelt. Bei gewissen Anschaffungen in der Land- und Forstwirtschaft wird jedoch der Einheitswert verwendet.

Unterschied zwischen Grund- sowie land- und forstwirtschaftlichem Vermögen

Bei der Grunderwerbsteuer wird zwischen einem Vermögen aus land- und forstwirtschaftlichem und einem Grundvermögen unterschieden. Jede Liegenschaft, die ausschließlich einem land- und forstwirtschaftlichen Nutzen gemäß § 30 des Bewertungsgesetzes (BewG) dient, zählt als land- und forstwirtschaftliches Vermögen. Jeder andere Besitz zählt zum Grundvermögen.

Steuersatz und Steuerhöhe

Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Dieser Wert ist sowohl für Grundstücke in der Land- und Forstwirtschaft als auch für jene aus dem Grundvermögen gültig. Es gibt zudem auch einen sogenannten Stufentarif, der bei vergütungsfreien Anschaffungen eines Grundstückes aus dem Grundvermögen zum Einsatz kommt. Für die Land- und Forstwirtschaft zählt dieser Prozentsatz nur, wenn es um unentgeltliche Vorgänge außerhalb der Familie geht.

In diesen Fällen beträgt die Grunderwerbsteuer für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent, für weitere 150.000 Euro 2 Prozent und anschließend wieder den allgemeinen Steuersatz von 3,5 Prozent des Grundstückswertes. Bei einem Grundstückserwerb aus dem land- und forstwirtschaftlichen Bereich innerhalb der Familie beziehungsweise durch Erbschaft beträgt die Grunderwerbsteuer 2 Prozent der Bemessungsgrundlage. Als unentgeltliche Anschaffungen sind zudem folgende Erwerbsvorgänge anzusehen:

fehlende Gegenleistung
Gegenleistung ist nicht höher als 30 Prozent des Grundstückswertes
Erhalt durch das Ableben einer Person (z.B.: Erbschaft)
Erwerb innerhalb der Familie, wenn die betreffenden Personen noch leben

Es gibt außerdem auch einen sogenannten teilentgeltlichen Erwerb. Dieser zeichnet sich dadurch aus, dass die entsprechende Gegenleistung zwar mehr als 30, aber nicht über 70 Prozent beträgt. In diesem Zusammenhang werden sowohl der Stufen- als auch der allgemeine Tarif von 3,5 Prozent verwendet. Es ist zudem auch möglich, dass verschiedene Anschaffungsvorgänge addiert werden.

Wann kann man von der Grunderwerbsteuer befreit werden?

Keine Grunderwerbsteuer muss verrichtet werden, wenn die Bemessung nicht mehr als 1.100 Euro beträgt. Bei einem Erwerb, der nach § 13 des Liegenschaftsteilungsgesetzes (LiegTeilG) erfolgt, wird diese Grenze auf 2000 Euro erhöht. Es gibt auch einen sogenannten Betriebsfreibetrag, der prinzipiell für unentgeltliche Vorgänge gilt. Für das Grundvermögen beträgt er 900.000 Euro, während er für Grundstücke aus dem land- und forstwirtschaftlichen Bereich 360.000 Euro ausmacht. Weitere gesetzliche Ausnahmen sind unter anderem:

Gemeinnützige Zwecke
Realteilung
Eingriffe der Behörde
Zusammenlegungsverfahren

Sonderfälle von Grunderwerbsteuern

Es gibt zusätzlich zu den allgemeinen Bedingungen, wie der Basis der Bemessung oder des Steuersatzes, zwei Sonderfälle, die sich von der grundlegenden Berechnung absetzen: Die Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung beziehungsweise bei einer Erbschaft. Diese unterscheiden sich von der allgemeinen Kalkulation durch Aspekte des Steuersatzes inklusive des Stufentarifs. Auch bei der Gegenleistung differenzieren sich die Sonderfälle von grundlegenden Erwerbsvorgängen wie dem Kauf eines Grundstückes. Es wird auf folgende Sonderfälle von Grunderwerbsteuern im Anschluss näher eingegangen:

Schenkung
Erbschaft

Schenkung

Bei einer Schenkung muss das Grundstück dann versteuert werden, wenn ein Schenkungsvertrag vereinbart wurde. Da es sich bei einer Schenkung um einen unentgeltlichen Erwerbsvorgang handelt, kommt der Stufentarif zum Einsatz. Dies bedeutet, dass die Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung 0,5 Prozent des Grundstückswertes bei 250.000 Euro beträgt. Für weitere 150.000 Euro erhöht sich die Steuer auf 2 Prozent, ehe sie anschließend die vollen 3,5 Prozent bei der Schenkung ausmacht. Die Steuerschuld entsteht in diesem Zusammenhang mit dem Unterzeichnen eines Schenkungsvertrages oder mit dem Ableben des Geschenkgebers.

Beispiel zur Berechnung bei einer Schenkung

Wenn jemand von seinen Großeltern zu deren Lebzeiten ein Grundstück aus dem Grundvermögen geschenkt bekommt, das einen Grundstückswert von 500.000 Euro besitzt, beläuft sich die Grunderwerbsteuer auf 7.750 Euro (250.000 x 0,005 + 150.000 x 0,02 + 100.000 x 0,035). Handelt es sich bei dem geschenkten Objekt um ein land- bzw. forstwirtschaftliches Grundstück mit einem Einheitswert von ebenfalls 500.000 Euro, würde sie 10.000 Euro betragen (500.000 x 0,02).

Erbschaft

Auch wenn ein Grundstück vererbt wird, unterscheidet sich die Berechnung von der herkömmlichen Methode. Dabei gibt es Ähnlichkeiten zur Schenkung, da auch die Erbschaft als vergütungsfreier Vorgang zählt und sich die Grunderwerbsteuer demnach nach dem Stufentarif berechnen lässt. Deshalb kommt es auch bei der Erbschaft darauf an, wie hoch der Grundstückswert angesetzt ist und der Prozentsatz kann demzufolge 0,5, 2 oder 3,5 ergeben.

Beispiel zur Berechnung bei einer Erbschaft

Wenn eine Person von ihren verstorbenen Eltern eine Eigentumswohnung erbt, deren Grundstückswert 450.000 Euro ausmacht, müsste sie eine Grunderwerbsteuer von 6000 Euro dafür bezahlen (250.000 x 0,005 + 150.000 x 0.02 + 50.000 x 0,035). Erbt diese Person allerdings ein Grundstück mit einem Einheitswert derselben Höhe aus der Land- und Forstwirtschaft, macht die Steuer 9000 Euro aus (450.000 x 0,02).

Mögliche Schwierigkeiten bei der Grunderwerbsteuer

Die wohl größte Schwierigkeit in Bezug auf die Grunderwerbsteuer ist deren Berechnung. Besonders wenn eine Person unverhofft ein Grundstück erbt und sich deshalb noch gar nicht mit diesem Thema beschäftigt hat, können die unterschiedlichen Berechnungsfaktoren einen leicht überfordern. Auch der grundsätzliche Unterschied zwischen Grundstücken aus dem Grundvermögen beziehungsweise aus der Land- und Forstwirtschaft, und deren jeweilige Besonderheiten hinsichtlich dieser Steuer können eine Herausforderung darstellen.

Auch die Verwendung des richtigen Steuersatzes, besonders in Zusammenhang mit dem Stufentarif, kann so manche Risiken mit sich bringen. Im Folgenden werden häufige Schwierigkeiten bei Grundstücken aus dem Grund- beziehungsweise bei jenen aus der Land- und Forstwirtschaft näher erläutert.

So kann Sie der Anwalt bei der Grunderwerbsteuer unterstützen

Ein Anwalt übernimmt Ihre ausführliche Beratung im Vorfeld eines Grundstückserwerbs. In diesem Zusammenhang klärt er Sie über die Besonderheiten des Grundstückes (Grundvermögen beziehungsweise Land- und Forstwirtschaft), das Sie kaufen wollen, auf. Er stellt auch fest, ob als Bemessungsgrundlage der Grundstücks- oder der Einheitswert herangezogen und welcher Steuersatz verwendet werden muss. Auch bei einer Erbschaft, mit der Sie gar nicht gerechnet haben, ist es empfehlenswert, schnellstmöglich einen entsprechenden Juristen aufzusuchen. Dieser setzt Sie hierbei über die speziellen Bedingungen des Stufentarifs für unentgeltliche Erwerbsvorgänge in Kenntnis.

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FAQ: Grunderwerbsteuer

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Sie wird auf Grundlage des Grundstücks- oder des Einheitswertes bemessen. Allgemein beträgt der Steuersatz 3,5 Prozent für entgeltlich erworbene Grundstücke. Dieser allgemeine Wert zählt sowohl für Grundstücke aus der Land- und Forstwirtschaft als auch für jene aus dem Grundvermögen. In besonderen Fällen wird der Stufentarif für die Berechnung verwendet.

Welche Vorgänge sind von der Grunderwerbsteuer befreit?

Prinzipiell sind alle Erwerbsvorgänge von Grundstücken, deren Bemessung nicht mehr als 1.100 Euro ergeben, davon befreit. Die Anschaffung eines Grundstückes bleibt auch steuerfrei, wenn sie der Förderung gemeinnütziger Zwecke dient oder wenn es in Verbindung mit einem behördlichen Eingriff steht.

Welche besonderen Fälle von Grunderwerbsteuern gibt es?

Als besondere Fälle von Grunderwerbsteuern zählen unentgeltliche Grundstückserwerbe, wie beispielsweise eine Schenkung oder eine Erbschaft, da hierbei der Stufentarif zum Einsatz kommt.

§ Rechtsquellen: